O segundo semestre de 2026 chegou com uma mudança que vai afectar directamente quem quer comprar casa e que muita gente ainda não percebeu completamente.
O Banco de Portugal introduziu novas recomendações macroprudenciais para a concessão de crédito à habitação. O limite de referência da taxa de esforço baixou de 50% para 45%, os prazos máximos passam a ser de 40 anos para mutuários até aos 35 anos e de 35 anos para quem ultrapasse essa idade.
Em linguagem simples: um agregado com 2.000 euros de rendimento mensal podia suportar uma prestação de 1.000 euros com esta alteração, o limite baixa para 900 euros. Uma diferença que, ao longo de um empréstimo de 30 ou 35 anos, pode representar uma redução de várias dezenas de milhares de euros no montante total financiável.
As excepções e o que ficou igual
O limite geral do DSTI passa para 45%, mantendo-se apenas uma excepção: até 10% dos novos contratos poderão ultrapassar essa percentagem de taxa de esforço, sem qualquer limite. Anteriormente existiam duas excepções uma para DSTI entre 50% e 60% e outra para acima de 60%. Agora há apenas uma e com uma margem mais apertada para os bancos a utilizarem.
As novas recomendações aplicam-se aos contratos cuja avaliação da solvabilidade seja realizada a partir de 1 de agosto de 2026. Os pedidos avaliados antes dessa data continuam sujeitos às regras anteriores.
O perfil do comprador também mudou
As regras mudaram, mas o mercado já estava a mudar antes delas. Actualmente cerca de 83% das novas operações são celebradas com taxa mista, na qual a prestação permanece fixa durante um período inicial antes de passar para taxa variável. As famílias estão a fazer escolhas mais conscientes e a procurar mais estabilidade na prestação o que reflecte uma maior maturidade financeira do comprador português.
O que isto significa na prática
Para quem quer comprar: quem estiver próximo dos actuais limites de esforço pode ver-se obrigado a procurar imóveis de menor valor, aumentar a entrada inicial ou prolongar o prazo do empréstimo. Numa altura em que os preços das casas continuam a subir, esta equação é cada vez mais exigente.
Para quem quer vender: menos compradores elegíveis no mercado significa que a apresentação do imóvel, o preço e a estratégia de divulgação ganham ainda mais importância. Um imóvel bem posicionado continua a vender e depressa.
Uma vantagem para os jovens
Os jovens até aos 35 anos passam a ter acesso a prazos máximos de 40 anos, o que reduz a prestação e pode compensar parcialmente o efeito da taxa mais restritiva. A garantia pública do Estado continua disponível para a primeira habitação, mas os contratos têm de ser formalizados até 31 de dezembro de 2026.