As regras para fazer obras, construir ou reabilitar casas em Portugal mudam esta quinta-feira, 1 de outubro de 2026. O novo regime de licenciamento urbanístico promete menos burocracia e prazos mais curtos.

As regras para fazer obras, construir ou reabilitar casas em Portugal mudam esta quinta-feira, 1 de outubro de 2026. O novo regime de licenciamento urbanístico promete menos burocracia e prazos mais curtos. Também traz mais responsabilidade para quem constrói e novas exigências para quem compra ou vende casa.

Uma reforma adiada para dar tempo às câmaras

As mudanças fazem parte do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que altera o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE). É uma das maiores reformas do licenciamento dos últimos anos. A entrada em vigor estava prevista para 3 de agosto, mas foi adiada para 1 de outubro, para as câmaras municipais e os profissionais do setor terem mais tempo para se adaptarem. Até 30 de setembro, aplicam-se as regras antigas.

Comunicação prévia passa a ser a regra

Muitas obras que antes precisavam de licença, com processos de apreciação mais longos, passam a poder avançar através de comunicação prévia. Nestes casos, desaparece a fase de verificação inicial e os prazos ficam mais curtos. O objetivo é acelerar a construção de habitação.

Em alguns casos, a licença deixa de ser necessária. Um promotor com uma informação prévia favorável da câmara, que já defina todos os parâmetros do projeto, pode avançar diretamente com a obra. Reconstruir um edifício sem alterar a fachada também deixa de exigir licença, mesmo em zonas de proteção de património.

Prazos organizados por fases

Os prazos de análise dos processos deixam de depender da área de construção e passam a organizar-se por fases do procedimento. Assim, ajustam-se melhor à complexidade real de cada obra.

Mais segurança para quem constrói e compra

Os títulos urbanísticos regressam. São documentos que provam que a obra foi autorizada e dão mais segurança a quem constrói ou compra. O prazo para declarar nulo um ato urbanístico passa de dez para três anos, o que reduz a incerteza para os proprietários.

A simplificação vem acompanhada de regras mais apertadas para quem não cumpre. Na prática, já não basta construir de acordo com as regras: é preciso ter o título que o comprova.

O que muda na compra e venda de casa

A partir de 1 de outubro, todas as escrituras de imóveis urbanos têm de indicar a situação do título urbanístico. Vender uma casa sem título continua a ser possível, desde que isso fique declarado na escritura. O que deixa de ser aceite é omitir essa informação, e não a revelar pode levar à anulação do negócio.

Taxas municipais com regras mais claras

As câmaras ficam proibidas de cobrar taxas sem base legal a quem constrói. As taxas cobradas sem fundamento legal são consideradas nulas. Nos loteamentos, as cauções que os promotores pagam para garantir as obras podem passar a ser pagas por fases, o que alivia o esforço financeiro.

Processos já em curso

Os pedidos entregues a partir de 1 de outubro seguem as novas regras. Alguns processos entregues antes dessa data, sobretudo os que ainda estão numa fase inicial, também podem passar para o novo regime. Quem tem uma obra ou uma escritura marcada para as próximas semanas deve confirmar com o arquiteto, o advogado, o solicitador ou o notário que documentos vai precisar, e em caso de dúvida contactar os serviços de urbanismo da câmara municipal.